Подводные камни сделок с недвижимостью: что надо знать?

Подводные камни сделок с недвижимостью: что надо знать?

Что для вас важно при покупке жилья? На что обращаете внимание в первую очередь при работе с продавцами/покупателями? Приобретение недвижимости – серьезный, ответственный шаг. Процесс, требующий постоянного включения и контроля. И нередко, что из-за большого количества задач, информации, которую необходимо оперативно обработать, случаются ошибки. К тому же в этом деле достаточно и мошенников, кто только и ждет вашего промаха, чтобы обвести и нажиться. Поэтому первое, что точно стоит сделать – привлечь к сделке грамотного юриста. Второе – внимательно читать документы, перепроверять достоверность личных данных всех участников. Третье – не торопиться ставить подписи на бумагах, детально изучите каждую формулировку, при необходимости просите расшифровку. Ну это если вкратце, и конечно, все эти советы вы уже слышали и не раз. Так что все-таки может скрываться из виду в оформлении сделок на рынке недвижимости?

Содержание

• Чек лист необходимых документов для купли-продажи недвижимости
• Как подготовиться к сделке?
• Помощь специалиста

Чек лист необходимых документов для купли-продажи недвижимости

Из юридической практики можно с уверенность констатировать тот факт, что продавец квартиры, дома или иного недвижимого имущества несет гораздо менее рисков нежели покупатель. Первый всегда точно знает, что он хочет продать, а вот желающему приобрести следует быть осторожным, и на какой-то промежуток времени стать настоящим сыщиком. Итак, что нужно исследовать до того, как переходить к составлению договора и его подписанию:

1. Паспортные данные всех совершеннолетних собственников. Они должны соответствовать тем, что внесены в документы на недвижимость;
2. Историю предмета покупки. Запросите выписку из ЕГРН. Это основной достоверный источник, позволяющий просмотреть всю последовательность собственников. Только так вы сможете понять, принадлежность интересующего вас имущества;
3. Обременения и ограничения. Это узнать можно в Росреестре. Например, вы сможете выяснить, находиться ли недвижимость в залоге;
4. Семейное положение владельца. Зачастую упускают из виду права на совместное имущество. Будь то супруги бывшие или нынешние, попросите их согласие на продажу, причем оно должно быть нотариально заверенным.

Есть еще список документов, которые могут вам понадобиться для полного понимания «жизни» приобретаемой вами недвижимости. Допустим, из разговора вы понимаете, что действующие собственники унаследовали квартиру. Тогда попросите предоставить свидетельство о праве на наследство. Случаи, когда спустя некоторое время после оформления сделки объявляются другие наследники далеко не редкость. Иной раз это даже незлоумышленная схема, просто не знали и не сталкивалась с подобной проблемой.

Также не исключайте важность таких документов как договоры дарения, долевого участия, свидетельство о приватизации, выписку из домовой книги и др. Не смущайтесь необходимостью запроса справки о психоневрологическом и наркологическом состоянии продавца. Это поможет вам исключить вариант отмены сделки по причине недееспособности. Запросите справку о погашении ипотеки, если таковая имелась. Либо документ, подтверждающий сумму долга. Кстати, о задолженностях. Обязательно проверьте их наличие по коммунальным платежам, капремонту.

Еще один важный пункт – наличие в списке собственников несовершеннолетних. Если это ребенок до 14 лет, то понадобиться не только его личные данные, занесенные в свидетельство о рождении. Необходим будет документ, подтверждающий полномочия законного его представителя, а также разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом. Если несовершеннолетнему более 14 лет, то потребуется немного иной пакет документов, но схожий с ранее описанным. От органов опеки и попечительства – разрешение на дачу законным представителям согласия на распоряжение имуществом лицом, не достигшим 18 лет. И письменное согласие уже самих представителей на согласие сделки.

Не лишним будет при необходимости просмотреть технический и кадастровый паспорт БТИ. В них указаны все характеристики квартиры. Например, встречаются такие ситуации. Приобретают жилье с неузаконенным переносом мокрой точки. Проходит какое-то время, поступают жалобы от соседей: «Вы нас топите!». Приходят эксперты, выявляют нарушение, и вам предстоит не только устранить причину, но и последствия за свой счет. Согласитесь, неприятно. Вместо того, чтобы просто жить и радоваться обновке, вам предстоит много работы и затрат.

Если вы работаете с агентством, его репутацию и правомерность действий тоже стоит изучить. В данном случае хорошо бы не только ознакомиться с документацией. Например, следует прошерстить интернет: общая информация, отзывы на сайтах (есть и профильные реестры), контент в соцсетях (нередко компании публикуют истории своих дел, можно увидеть реальных людей-клиентов).

Как подготовиться к сделке?

Приобретение недвижимости – это не стандартный поход в магазин. Хотя даже при покупке продуктов и вещей, необходимых для быта, составляют списки. То есть в принципе каждая процедура, связанная с тратами, требует подготовки. А если ваши финансовые потери исчисляются сотнями тысячами, а то и миллионами рублей, подойти к вопросу стоит гораздо серьезнее. Рассказываем немного подробнее о том, что стоит учесть до того, как вы вступите в сделку.

Первое – изучение и проверка всей необходимой информации. Ее мы описали в предыдущем блоке. Второе – это оформить предварительный договор купли-продажи. Документ, подтверждающий ваши намерения. Также после его подписания продавец снимает объявление с торговых площадок. Таким образом вы становитесь единственным претендентом на покупку.

Что важно предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи. Сразу стоит отметить, что этот документ может значительно отличаться от основополагающего. По сути, в нем заключены следующие характеристики:

1. Предмет. Описание недвижимости – основной пункт. В договоре должно быть четко прописан товар, который вы планируете приобрести.
2. Время, точнее промежуток. Срок, в рамках которого вы можете завершить все дела, позволяющие провести реальную сделку. Причины могут быть различные. Это и проверка, подготовка документации, возможно вы ожидаете поступление денежных средств к определенной дате. Либо есть необходимость в присутствии третьих лиц, которых на данном этапе нет.
3. Цена. Здесь все по желанию. До 2015 года в предварительном договоре стоимость покупки фиксировали. После такого правила не предусмотрено. Теперь все зависит от договоренностей сторон.

После согласования всех условий вы договариваетесь о первоначальной сумме – аванс или задаток. Его вы также вносите в предварительный договор. Если вы выступаете со стороны покупателя, то лучше вам договориться о задатке. Объясняем почем. И здесь все просто: если сделка сорвется по вине продавца, он возвращает вам только аванс (ГК РФ Статья 328). В случае задатка он должен будет как вернуть сумму денежных средств, внесенную ранее, так и возместить убытки (ГК РФ Статья 381).

Предварительный договор купли-продажи, а также внесение задатка (аванса) обязательно заверьте у нотариуса. В лучшем случае подключите еще юриста, кто смог бы представлять ваши интересы, перепроверять все данные. Ну перед подписанием обязательно внимательно читайте договор. Сверяйте все внесенные данные с оригинальными источниками.

Если вы проводите все при помощи агентства важно обратить внимание на то, что вы подписываете. Иногда бывает так, что специалисты предоставляю не предварительный договор, а договор об оказании услуг. Тем самым вы платите в любом случае: состоится ли покупка или нет.

Третий пункт подготовки к выходу на сделку – оплата покупки. Подумайте, как вы будете передавать деньги за недвижимость. Это важный шаг, так как не предусмотрено единственного варианта. Например, если это наличные, то продумайте какой вы документ будете оформлять о получении денег, где это будет происходить. Это может быть как у юриста, так и при помощи ячейки в банке. Подходите тщательней к выбору способов оплаты и мест. Кстати, на вопрос: «где?», стоит подумать и о подписании реального договора купли-продажи.

Помощь специалиста

В жизни каждого из нас происходит множество сделок. Но касаемо приобретения недвижимости встречаются гораздо реже. Поэтому это как радость, так и множество хлопот. Чтобы ваши усердия не закончились финансовой трагедией, лучше привлечь к делу грамотного специалиста . Он станет вашим ангелом хранителем на всех этапах: от сбора документов, характеризующие, ваш выбор, до подписи документов.

Не редко риэлтерские агентства символизируются с защитой. Почему-то считается, что если недвижимость в их реестре, то точно проверенная. На самом деле это не так. И сегодня существует множество случаев, которые доказывают этот миф. Просто зайдите в интернет и посмотрите, сколько людей обожглись, полностью доверясь таким компаниям. К тому же стоит сказать, что сами риелторы не несут ответственность за срыв и чистоту сделки. Они выступают посредниками. Конечно, в целях собственной репутации они смогут проверить продавца-собственника и его имущество, выставленное на продажу. Но это будет поверхностное изучение. Единственным проводником в таких делах может стать юрист. Лицо, заинтересованное в вашем положительном итоге.

В юридической компании «Квадрат» работают как раз такие эксперты. Для них не существует закрытых дверей. Наши юристы делают не только рентген недвижимости, но и при необходимости МРТ. Также соберут за вас пакет необходимых документов, составят грамотные договоры, предложат проверенные способы оплаты и т.д. Обращаясь к нам, вы можете быть уверенны в своем приобретении. Сделайте покупку недвижимости по-настоящему радостным событием.