Покупка квартиры на вторичном рынке связана с различными рисками. Один из них – если продавец объявил себя банкротом. В таком случае, по закону, сделка с недвижимостью может быть оспорена судом и признана недействительной. Поэтому перед тем, как приобретать жилье, важно проверять продавца на наличие долгов. Еще важно выяснить, не ведет ли он сейчас процедуру банкротства. Рассмотрим, случаи, когда квартиру могут отобрать за долги прежнего владельца и как себя защитить перед и после покупки.
Чем опасна ситуация
Передача права на недвижимость происходит на основании договора купли-продажи. После равноценного обмена у продавца остаются деньги, а у покупателя – квартира. Но впоследствии продавец может объявить о банкротстве, если у него накопилось много долгов. В таком случае назначается государственный управляющий, который изучает активы должника, думает, как их реализовать, чтобы покрыть долги перед кредиторами. Последними могут быть как частные граждане, так и банки, другие финансовые учреждения.
Под внимание конкурсного управляющего подпадают сделки, совершенные должником за определенное время. Изучается возможность намеренного избавления от имущества, чтобы впоследствии нечем было рассчитываться с кредиторами. Или возможность реализации имущества по слишком низкой цене, когда полученная сумма не позволяет рассчитаться по долгам. На основании этого сделку могут отменить, забрать квартиру. Покупатель потеряет и жилье и деньги.
Стоит ли связываться с банкротами
Покупка квартиры у продавца, который уже начал процедуру банкротства – явный риск. Но, если сделать все правильно и соблюдены обязательные условия, при которых жилплощадь труднее отобрать, то вероятность аннулирования сделки снижается. Когда квартиру продает банкрот, решаться на покупку или нет – личное дело. Если можно оспорить сделки, совершенные до объявления банкротства, то тем более можно оспорить произошедшие уже после запущенного процесса.
Когда квартиру могут забрать
Подозрительными обстоятельствами, служащими основанием для аннулирования сделки, считаются неравноценный обмен и совершение сделки с целью вреда имущественным правам кредиторов. В первом случае речь идет о явно заниженной сумме. Например, когда в центре Москвы продается квартира площадью 150 м² за 2-3 млн рублей. Это явно меньшая сумма по сравнению с рыночной. На лицо попытка занизить свою прибыль, чтобы потом показать, что должнику нечем расплатиться с кредиторами. Тогда по решению суда сделку отменят, а квартиру продают по рыночной цене. Полученную сумму передают кредиторам.
Подозрение вызывает сумма, меньшая от рыночной на 40% и более. Уменьшение от 20 до 40% разными судами рассматривается неоднозначно. Незначительные расхождения можно списать на торг или найденные недочеты при обзоре недвижимости.
При этом речь идет о сумме, указанной в документах. Если продавец просит в договоре прописать меньшую сумму, а на руки дать большую – повод задуматься.
Второй случай подразумевает намеренные действия по уменьшению своих активов, чтобы потом нечем было платить кредиторам. При этом выявляются факты фальсификации. Например:
- отсутствуют документы, подтверждающие факт передачи денег от покупателя продавцу;
- установлено, что покупатель знал о больших долгах продавца;
- покупателем оказался родственник (внук, брат, жена, дедушка, сестра, отец и т. д.);
- после сделки бывший владелец продолжает пользоваться недвижимым имуществом.
Сроки оспаривания
По факту неравноценности оспорить продажу могут в течение 1 года, после момента объявления продавца банкротом. В случае выявления фактов фальсификации, если продажа на самом деле не произошла, для оспаривания есть 3 года с момента, когда продавца квартиры признали банкротом.
Что происходит после отмены продажи
Когда продавец квартиры признан банкротом, а сделка имеет подозрительные особенности, управляющий передает дело в суд. По решению суда сделку аннулируют, квартира снова переходит в собственность бывшего владельца. Но теперь его права ограничены – он не может ею распоряжаться. Квартира становится активом, пополняющим конкурсную массу.
Управляющий выставляет недвижимость на торги. Квартира продается, а деньги от нее распределяются управляющим между кредиторами в порядке очередности. Первоначальный покупатель теряет при этом как саму недвижимость, так и потраченные за нее средства. Он пополняет список граждан, кому продавец должен деньги.
Советы для тех, кто собирается совершить сделку
Один из главных советов юристов – оформлять договор купли-продажи и вписывать в него полную стоимость квартиры. При необходимости можно постараться доказать свою добросовестность и не дать забрать жилье. В крайнем случае можно добиваться компенсации затраченной суммы, указанной в договоре. Важно передавать деньги через банк, чтобы сохранился подтвержденный финансовый след. Суд учитывает, проводил ли покупатель проверку продавца.
Пошаговая инструкция проверки продавца на банкротство
Если продавец квартиры банкрот или имеет долги перед третьими лицами, узнать это можно при помощи следующих сервисов:
- База Арбитражного суда (показывает, по кому сейчас ведется процедура банкротства).
- Сайт ФССП (содержит открытые производства).
- Портал Правосудие (показывает перечень исковых производств).
- Единый реестр сведений о банкротстве.
При необходимости можно привлечь юристов, которые помогут проверить эти сервисы по конкретному человеку. Для поиска вводят: ФИО, дату рождения, зарегистрированный регион, адрес. Не лишним будет узнать обременения по жилью, наличие родственников продавца в базе должников.
Как вернуть деньги
Можно попытаться оспорить решение суда, доказав свою добросовестность как покупателя. Для этого нужно показать, что квартира куплена по рыночной цене, существовавшей на то время. Еще важно подтвердить, что у покупателя предмет оспаривания – единственное жилье.
В любом случае приобретение жилья на вторичном рынке связано с рисками. Поэтому нужно тщательно проверять продавца на наличие долгов, обременений и пр. В этом пригодится помощь юристов, которую оказывает компания «Квадрат Курилина». Мы бесплатно консультируем по вопросам подготовки к сделке, а также сопровождаем покупку жилья.
