Покупка квартиры ― это волнительное мероприятие, поскольку сопряжено со многими рисками. Некоторые, не проверив все до конца, потеряли деньги или задаток. Другие остались без денег и самой недвижимости. Поэтому важно все сделать грамотно, убедившись в юридической чистоте сделки. Для этого привлекают юриста, специализирующегося на операциях с недвижимостью. Рассмотрим, какие риски бывают при покупке дома или квартиры, и что входит в услугу юридического сопровождения.
Зачем нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
Обычно для приобретения недвижимости обращаются к риэлтору. Это специалист, который хорошо знает рыночную ситуацию. Он поможет сориентироваться в ценах, подберет жилье по вашим запросам в конкретном районе. За небольшую комиссию он будет заниматься вашим вопросом, пока вы работаете или отдыхаете. Но когда подходящий объект найден, необходима юридическая проверка недвижимости, ведь риэлтор не имеет соответствующего образования. В результате вы можете потерять деньги, так ничего и не купив. Или приобрести квартиру, а затем потерять ее, если сделку признают недействительной.
Юридическое сопровождение необходимо и ввиду распространенных схем мошенничества. Злоумышленники могут завладеть документами владельца, подделать их (например, вклеить другую фотографию в паспорт), продать имущество. Но затем настоящий владелец может оспорить такую сделку, и вы останетесь без денег. В мошеннических схемах могут быть задействованы даже нотариусы, оформляющие куплю-продажу. Но затем такой договор не получится внести в реестр. Вас ждут долгие судебные разбирательства, трата нервов, расходы на адвокатов.
Юридическое сопровождение требуется, поскольку не все данные отображены в ЕГРН. Обычный нотариус не сможет полностью проверить чистоту сделки. Например, в выписке из госреестра ЕГРН не указана следующая информация:
- факт сдачи недвижимости в коммерческий наем на период менее 1 года;
- прописанные несовершеннолетние, которые находятся в другом месте по решению органов опеки;
- права супругов на совместное имущество;
- право преимущественного выкупа своей доли;
- заявленное право наследования всех бенефициаров (бывает, что не все наследники подают документы одновременно, поэтому потом появляются дополнительные заинтересованные стороны);
- факт нахождения продавца на учете в психдиспансере или наркодиспансере (сделку могут отменить, если признают его состояние невменяемы для совершения таких операций).
Распространенные риски при покупке недвижимости
Перед покупкой важна проверка сделки на юридическую чистоту, а также грамотное сопровождение, поскольку возможны следующие риски:
- Утрата залога, если его отдали без соответствующего документального оформления с обязательствами. Некоторые просто договариваются на словах о продаже квартиры конкретному покупателю, беря при этом 5% от стоимости. Но затем продают недвижимость другому, а залог не возвращают, поскольку ничего не было оформлено на бумаге.
- Признание сделки недействительной. Здесь существует много причин, из-за чего вы, даже отдав всю сумму, можете так и не стать законным владельцем. Это происходит из-за нахождения квартиры в залоге у банка (договор по ипотеке, другому кредиту). Поэтому налагается запрет на совершение регистрационных действий. Или владелец объявил себя банкротом, скрыв недвижимое имущество. Такую сделку отменяет суд. Еще дом может не получиться продать (переоформить на нового владельца), если были допущены ошибки во время приватизации, прописаны несовершеннолетние, есть супружеские доли, на которые не было получено письменного согласия.
- Приобретение имущества, которое признано ветхим и подлежит сносу. Возможно, вы получите компенсацию за него, но она будет не пропорциональна той сумме, которую вы потратите.
Что входит в сопровождение сделок
В юридическое сопровождение сделок с недвижимостью входят переговоры, подготовка документов, полная проверка на законность отчуждения, оформление договора купли-продажи. Завершается процесс регистрацией жилья в государственном реестре.
Переговоры
Юристы связываются с продавцом, узнают его требований, затем согласовывают их с вашими. Обсуждают дату проведения сделки, способ и место передачи денег, сроки выселения. Оговариваются условия, что остается в квартире (какая мебель, бытовая техника, коммуникации). Выбирается банк, изучается договор с банком на предоставление банковской ячейки.
Проверка
В ходе проверки изучается:
- Информация о продавце (его психическое здоровье, отсутствие сведений о нахождении на лечении от наркотиков).
- История смены собственников.
- Наличие прописанных несовершеннолетних.
- Детали процесса приватизации.
- Удостоверяющие личность документы (паспорт).
- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная, документы по наследству).
- Информация по другим родственникам, имеющим право на наследование, долю.
- Законность перепланировки, постройки, достраивания (расширения дома), наличие кадастрового номера в реестре.
- Информация по арестам недвижимости, нахождению в залоге по ипотеке, ограничению регистрационных действий.
- Наличие задолженности по коммунальным услугам.
Сделка
Перед сделкой юристы подготавливают все необходимые документы. Составляют договор купли-продажи, присутствуют в банке при подписании бумаг, передаче денег через банковскую ячейку. Проводят для этого все обязательные административные процедуры. Оформляют подтверждение от продавца, что он получил деньги покупателя.
Регистрация права собственности
Сделка заканчивается внесением сведений в Росреестр. Юристы проконсультируют насчет порядка регистрации. Могут выступить в качестве представителя. Получат выписку о зарегистрированном праве на собственность. Помогут в случаях, когда встречаются сложности, например, приостановка регистрации.
Какие документы требуются для юридической проверки
Рассмотрим, как проверить объект недвижимости при помощи юристов, чтобы убедиться в прозрачности сделки. От продавца необходимо получить свидетельство о регистрации (выписку из ЕГРН), которая подтверждает право собственности. Выдается она в любом МФЦ. Еще нужен документ, дающий основание для перехода собственности. Обычно, это договор купли-продажи, дарственная, завещание.
Если дом был приватизирован, понадобится архивная выписка из домовой книги, указывающая, что на момент приватизации не было других прописанных лиц. При ренте (когда недвижимость перешла после смерти собственника к тому, кто за ним ухаживал), требуется свидетельство о смерти, установленной формы и договор самой ренты.
Начинать сделки с недвижимостью необходимо с заказа проверки у юристов. После анализа они дают рекомендацию, что у квартиры нет ограничений на смену собственника, риски оспаривания продажи минимальные. Или специалисты называют предполагаемую покупку нежелательной, приводя конкретные причины (например, это сделка с недвижимостью в ипотеке).
